コインパーキング投資は高利回りか

昨日(2015年12月2日)の楽待さんの特集記事でコインパーキング投資を取り上げていますね。
楽待 特集記事へのリンク:実質利回り20%も狙える! 「コインパーキング投資」で稼ぐコツとは?

いやー、煽りますなぁw

確かに不動産投資が過熱して、都内だと耐用年数超え中古木造アパートでも6〜7%がザラというような状況で「コインパーキングなら利回り20%も夢じゃない!」と書けば読者は引き付けられるでしょうね。

本当に単純に「高利回り」と言っていいのか、改めてすこし考えてみましょう。

いままで何度かこのブログではこの「利回り」という言葉に惑わされないように書いてきましたので読んでくださっている方には繰り返しになってしまいますが、額面通りにとらえて「なんだコインパーキングの方が楽に儲かるんじゃない?」と安易に飛びつく前によく考えた方がいいです。

そもそもこの「利回り」と言っているものにあまり正確性がありません。

記事で「実質利回り20%」と言っているのがどういう定義で言っているのか書いていないので想像の域を出ませんし批判をするつもりもありませんが、恐らく一年間の粗利の総額を初期投資資金で割ったパーセンテージという意味で使っているのだと思います。

例えば特集記事では「初期投資額300万円で20%の利回り」とか書いてありますが、初期投資額300万円でオープンしたコインパーキングの年間の粗利総額が60万円(300万×20%)ということなのだと思います。

そういう意味で使っているのであれば、私ならここで言う「利回り」が20%程度の現場ならあまりやりたくありません。

ここで使っている意味の「利回り」で言うのなら、私が運営しているコインパーキングの中で一番いい現場はコンスタントに30%越えですし、一番イマイチな現場でも23%くらいは出ています。

でも別に自慢にもなりませんし、何度も言っているようにここで言っているような「利回り」という言葉には大した意味はありません。書籍や記事に読者を集めるための煽り文句に使えるくらいです。

どういうことかというと、過去の記事でも書いたことがあると思いますが、

「300万円の初期投資でオープンしたコインパーキング、一年目に総額60万円手元に残りました」これは「利回り」20%の投資ですか?

本当ですか?

じゃあ一年目の運営が終わった後、地主から「これで契約はおしまい」って言われたらどうです?

「300万円投資した。手元には60万円残った。300万円は返ってこない。」これが「利回り」20%の投資になりますか?

投資を終えたときに、初期投資した300万円 なら300万円の元本全てなり一部なりが返ってきて、さらにトータル何年運営ができたのかも加味した上 でやっと初めてその投資の結果として利回りが何%だったのかが分かるのです。

運営している途中で、その後何年運営できるのか、投資元本が返ってくるのか来ないのか分からないうちから「利回り」なんて分からないんです。

そして投資を終えた段階で元本が返ってくるか来ないか、返ってくるならいくら返ってくるかという点については、不動産投資に対して動産投資である土地無しコインパーキング投資は弱いです。

不動産投資であれば投資を終える時、売却をすればそれで元本が回収できます。購入した時の初期投資額と同じ金額で売却できれば(修繕費や経費・税金を度外視すれば)運営期間の家賃収入は全て儲けだったことになり「利回り」として換算することができます(売却損が出たのであればその分は控除、売却益ならその分は利回りに加算となります)。

これに対して動産投資である土地無しコインパーキング投資は、運営をやめたとき(やめざるを得なくなったとき)に後に残るものが基本的にありません。

中古のコインパーキング機器は残りますが売れたとしても二束三文でしょう(ゼロと考えた方が無難です)。

土地無しコインパーキング投資のような動産投資は、開始した段階ではいわゆる「利回り」的にはマイナス100%からスタートしているわけです。

ですから表面的に見えるいわゆる「利回り」が高くないとそもそも成り立たないというかやってられないわけです。

マイナス100%からのスタートですから、いかに早く元本を回収して「ゼロ」のレベルに戻すかが勝負です。ですから「ゼロ」に戻るのに5年もかかる「利回り」20%程度の現場はあまりやりたくないということです。

元本を回収し終えて「ゼロ」に戻ってから後の運営がようやく儲けになってきます。

多かれ少なかれ建物や土地に形を変えて元本が残っている不動産投資の「利回り」はコインパーキング投資に比べれば低いわけですね。

でも今回の楽待記事では、認知に時間がかかるリスクについてはちゃんと触れてますね。

まあ、世の中そうそうウマい話はないということですね。


コメント

  1. bribritish より:

    勉強になる部分も多く、楽しく拝見させていただきました。

    参考にさせて頂きます。

    • 有閑ムッシュ より:

      bribritish様
      コメントありがとうございます!
      拙いブログですがよかったらまた見に来てくださいね。

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