不動産投資 3つの自己資金の貯め方(その3)

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コインパーキング投資・不動産投資のための自己資金の貯め方 第三回

コインパーキング投資、不動産投資のための自己資金の貯め方の最終回。ここまで全部やれば投資に充分な自己資金が確保できるようになるはずです。

  これまでの記事:不動産投資 3つの自己資金の貯め方(その1)
不動産投資 3つの自己資金の貯め方(その2)

「その1」と「その2」のハイブリッド

すなわち、車のように「必要だから持っているのではなく、欲しいから持っているだけ」であり、保険のように「あまりよく考えずに投資していたもの」です。なんだか分かりますか?

まあ察しのいい方は既に「自己資金の貯め方」と一番最初にご覧になった時点でもう3つともお分かりになっていたとは思いますが、そうです、最後は「家」。住居です。

先ほど、車のように「必要だから持っているのではなく、欲しいから持っているだけ」と言いましたが、もちろん住む場所は必要です。ここで言う「必要ではなく欲しいだけ」というのは、必要以上のものを指しています。

ここで出てくるのが、これまた先ほど書いた、保険のように「あまりよく考えずに投資していたもの」という部分です。

なんとなく、かつての日本のお父さん達のように、結婚したら・子供ができたらローンを組んで家を買うものだと思い込んでそのようにしてしまっていないでしょうか?同僚が・友人が家を買ったのでそろそろオレも、とつられて新築の分譲マンションを住宅ローンで買ったりしていないでしょうか?

不動産投資をする人たちの間ではよく、自分の家を買う前に収益物件を買え、と言われています。自分の家を買ってしまったらそこで、なけなしの自己資金も頭金として吐き出し、しかも住宅ローンという収益を生まない(厳密に言えば自分で自分に家賃を払っているので収益を生んでいないわけではないですが)負債まで抱えることになり、不動産投資への参入が大幅に遅れてしまうことになりかねません。

しかも得てして、こういう人たちがこぞって買うのは中古物件ではなく新築の分譲マンションだったりします。

ここでも不動産投資界隈では以下のように言われます。
「保有物件を売るなら実需に売れ」
「実需」つまり投資家ではなく自分が住むために家を買う人に物件を売れということですね。どういうことかというと、投資家は物件を購入しようとするとき、その物件からどれだけの収益をあげられるかの利回りで見ますので、物件の立地の相場の利回りを下回るような金額で物件を買ってはくれません。

それに対して自分で住む人は、投資家目線を持っていればまだいいのですが、通常はそこまで深く考えずに販売業者の言い値に近い金額で買ってしまいます。売る側にしてみれば、シビアに売値を見られる投資家よりも実需に売る方が高く売れるんですね。裏を返せば住むための物件を買っている人は高く買わされていることが多いということです。

「新築プレミア」
新築プレミアという言葉を聞いたことがある方は多いと思いますが、不動産に限らず中古でない新しいものはそれだけで割高になっています。自動車なんかもそうです。で、得てして家を買う人は中古物件ではなく新築物件を選びますので、最初から割高なものを好んで買っているんですね。そして買った瞬間に中古物件になりますので、買ったとたんに売ったとしても一気に価格は下がっています。

以上のように、「実需」向けの価格で「新築」の物件を買っている時点で、相当割高につかまされているということです。

その家の価値はどれほどのものか

このようにして多くの人はこれまで、自らのもつ最大の資産として新築分譲マンションを(割高に)買っていたわけです。子供が小さいうちはいいでしょう。子供部屋もある立派な家です。しかし子供はいずれ家を出ます。そのときその無駄に広い家はどうするのでしょうか?売ればいい?売っても、買ったときの金額に比べたら悲しいくらい安い金額にしかならないでしょう。

なぜならそもそも割高に買っていますし、新築プレミアなんかとうの昔に剥がれ落ちている築二十数年です。一戸建てならまだしも悪いことに分譲マンションだと区分所有なので土地の持分も区分所有なので資産としての価値もかなり低くなってしまいます。

一世一代、人生をかけて獲得した最大の資産がこれではやりきれません。やはり不動産を始めとした投資をするならば家を買わない方がいいのではないかと思います。

自己資金を貯めるための住居

前置きがとてつもなく長くなってしまいましたが、では具体的に自己資金を貯めるという観点で住居選びはどうしたらいいでしょう?

まず独身であれば、家は帰って寝るだけの場所と割り切って、過剰な設備や広さ、ましてや新築なんか求めず、なるべく家賃の安い賃貸の部屋に住みましょう。

所帯持ちでも基本的に賃貸で乗り切りましょう。子供の巣立ちなどの変動にも柔軟に対応しやすくなります。購入する場合は中古で、一戸建てにしましょう。土地も所有権になりますし、子供が巣立った後は夫婦でこぢんまりとした賃貸に引っ越して、その土地にアパートを立てるなんて戦略も取れるかもしれません。

すでに家を買ってしまっていたら、なかなかすぐに売って、というのも難しいでしょうが、まだ身動きが取れるようであれば今住んでいる家が必要以上のものではないか、考えてみるのはいかがでしょうか。

以上、三回に渡って自己資金の貯め方について書いてきました。
さすがに最後の「家」はちょっと実行するのにハードルが高いと思いますが、「車」と「保険」は、やろうと思えばすぐにでも実行できて効果が高いです。

自己資金を貯めるために、検討してみてください。

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