土地無しコインパーキング 土地の探し方

このブログをご覧になる方は、土地は持っていないけれどコインパーキング投資を始めたいという方が多いようです。まあ私も含めて皆さん調子がいいことw。

まあ考えてみればそりゃそうですよね。空いた土地を持っている人だったら、別に自らコインパーキングを始めたい!なんて積極的に思う前からコインパーキング事業者が営業に来て地代払うからコインパーキング運営させてくださいって言ってきますもんね。わざわざこんなブログなんか見にくることもない。

それで、土地は持っていないけれどコインパーキング投資を始めたい人が、その肝腎の土地の探し方なんかを求めて日夜ネットを検索して縁あってこのブログをご覧いただいているわけです。

そこで今回は、土地無しコインパーキング投資をやりたいと思い立った時に、その土地を探すということについて私の経験や考えを書いてみたいと思います。

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土地無し、かつ自己資金無しとかいう無茶はしないように

本題に入る前に、中には土地も持っていないし資金もないけどコインパーキング投資を始めたいという方もいるようです。いくらなんでもこれはムリがあります。

コインパーキングを始めるには機器を買わなければいけませんし必要に応じてアスファルト工事もしなければいけません。土地を借りるにも地主さんに敷金や初月次月分の地代を最初に払う必要もあるでしょう。初期投資資金は必要です。

融資を受けるから大丈夫、ったって担保もお金も運営経験もない人に融資してくれるとこなんてありゃしません。

それにコインパーキングはオープンしてから売上が想定通り上がってくるようになるまで数ヶ月かかる場合があります。その間、へたすれば数万円から数十万円の持ち出しが毎月発生することもあり得ます。お金がなければ即破綻ですよ。

このあたりのことについては旧ブログの以下記事でも詳しく書いているのでご参考としてください(以下リンクは別窓で開きます)。

 参考記事:「土地無し」さらに「自己資金無し」でのコインパーキング投資?

土地がなければ始まらない

さて、いつもながら前置きが長くなってしまいました。土地探しについてですね。

みなさんもそうだと思いますが私も、コインパーキングを始めたいなんて思うようになるまでは貸し地を探したことなんてありませんでした。

そこでまず始めたのが大手不動産ポータルサイトでの検索です。
貸し地の検索もできるので、収益不動産を検索するのと同じように地域や広さや地代などの条件を指定して検索しました。

しかし出てくるのはどれも、郊外の広い土地で運送業社や建設業社がトラックや重機や資材を置いておくために使うような貸し地ばかりでした。

たまに良さそうな貸し地があるかと思うと地代が高すぎてとても採算が合いそうにありません。そんな土地でムリに見切り発車で始めようものなら下手すればそれこそ毎月多額の持ち出しが発生して詰みます。

では貸し地がだめなら土地を購入するのはどうだとて、今度は売地を検索しました。家やアパートは建てられないが数台止める程度のパーキングにはなる小さな土地なんかが安く売りに出ていないかという期待からでした。

売地も、あるにはあるのですが、建築条件付のものは論外としてもいずれも、前面道路が狭すぎて車が通れなかったりとか、変な旗竿地で狭い通路だけで公道に接している土地だったりとか、奥行きはあるけど間口が狭い土地だったりとかでコインパーキングに向く土地が見つかりません。

そしてやはり土地から買うと金額的にも割に合いません。加えて、アパートを新築するとかでもない限りただの土地に融資を引くのは難易度が高いです。土地購入作戦もうまくいきません。

なによりも根本的な問題として貸し地にしろ売地にしろ、その場所にコインパーキングの需要があるのか、どのくらいの売上が見込めるのか、といったノウハウがないのでシミュレーションや決断をする根拠が持てないのです。

根拠がない以上、始めたはいいが想定した売上が上がらず、貸し地の場合地代の支払いで、売地の場合融資の返済で毎月毎月持ち出しになって破綻するという可能性がどの程度なのかも判断できません。

数ヶ月、土地探しをしてみましたが、このような結論となってしまい全く進まなくなってしまいました。

無い知恵は借りる

自らにないノウハウは、持っている人から借りるしかありません。自力で土地探しを続けるのは時間の無駄と判断して、コインパーキング事業者にアプローチすることに方針転換しました。

自分で土地を見つけたとしても運営を任せるためにいずれはコインパーキング事業者と連絡を取るつもりではいましたが、土地を紹介してくれてなおかつ個人投資家に運営をやらせてくれる事業者を探すことにしたのです。

探す方法はもう、片っぱしから電話をかけてみて話してみるしかないです。ほとんどのコインパーキング事業者は地主しか相手にしていませんから、たいてい電話してみても相手にされません。結構メタメタに言われることもありましたので、それなりにストレス耐性は必要かもしれませんw

まあワタシやアナタのように土地も持ってないのに「コインパーキングやらせてー」って調子のいいこと言ってくる輩が最近多いでしょうから向こうもちょっとウンザリしているんでしょうね。

そんなこんなで結局最終的に、現在取引させてもらってるコインパーキング事業者とお付き合いすることになったわけです。

やはりプロのコインパーキング事業者の土地開発力やノウハウはシロウトとは比べものになりません。現在私は数カ所コインパーキングを運営していますが、そのどれもが自分で検索していた時にはまったく出てこなかったようなコインパーキング運営に向く土地で需要もあり、なおかつ地代も採算に乗る金額です。

やはり収益不動産と同じで、ポータルサイトなんかに落ちてくる物件は貸し地についてもゴミ物件なんじゃないかとも思います。いい貸し地はもっと川上でコインパーキング事業者が押さえちゃうわけですね。

聞いた話ですが、やはりコインパーキング事業者同士の貸し地の取り合いも結構熾烈なようです。コインパーキングに向く貸し地は、地代額や条件なんかで入札になったりするようです。そんな中でシロウトの一個人がコインパーキングに向く貸し地を探して地主と交渉して借りるなんていうのはなかなか難しいでしょうね。できれば強いですが。

今はコインパーキングを数カ所運営しながら、どういう場所ならどの程度の需要や売上が見込めるのかなど、自らノウハウを身につけるべく実践で勉強中です。

確かに自分で土地を見つけて地主と直接契約できれば一番いいですが、それにこだわって結局いつまでも始められないくらいならある程度不利な立場は甘んじて受け入れて、さっさと始めてしまった方がいいのではないか、というのが私の判断でした。

土地探しよりも事業者探し

まああくまでも私の場合はということですので、やりようによっては自力で土地を見つけることもできるかもしれませんし、各自のやり方でそれを目指すのもありだとは思います。これまでにも書いてきましたが、事業者からの紹介でやるが故の決定的なリスクもあります。

私のように土地ではなくて事業者を探すのなら、へこたれない気持ちを身につけて片っぱしから電話作戦しかないでしょう。

事業者に土地から紹介してもらうなら、なぜ儲かるのに事業者が自分でやらないのか、ということの答えは見つけておいた方がいいと思います。今までも書いてきましたが、わたしの見解としては要は彼らのリスクヘッジなのかなといったところですが、これについても事業者によって理由は色々でしょう。コインパーキングに限りませんが投資は常に、そこにどのようなリスクがあり、自分がどのようなリスクを負っており、そのリスクが顕在化した時に自分は金銭的・精神的に耐えられるのか、といったことを完全に理解した上でやるかどうかを判断すべきだと思います。

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コメント

  1. Bungo より:

    ブログとても興味深く拝見しています。貸コンテナ、貸トランクルームについて、片っ端から運営事業者に連絡しました。ただ、立ち上がりまでの期間を考えると、コインパーキングの方が面白いのかもしれないな、と感じています。もうワンラウンド電話しまくるのは疲れそうですが(^^;

    • 有閑ムッシュ 有閑ムッシュ より:

      コメントありがとうございます!
      コンテナやトランクも考えていますが、確かに立ち上がりに時間がかかりますね。その分出血に耐える時間も長くなりそうです。一度埋まればコインパーキングより安定していると言えるのでしょうけどね。建築確認の問題とかもいろいろありそうなのでコインパーキングの方が無難な気はしますね。よい業者さんが見つかるといいですね。文章書くのが遅いですが、また見に来てください!

  2. Vaper より:

    とても参考になるブログありがとうございます。
    なぜ事業者が自分でやらないのかを考えたのですが、他社にリスク転嫁しているのかなと思いました。地主と3年契約で、投資回収期間が5年ならば経営判断としてはとても事業できませんから。

    • 有閑ムッシュ より:

      コメントありがとうございます!
      まさにその通りですね。事業者が他人にやらせてくれる理由もいろいろあるでしょうがリスク転嫁という要素が大きいのかなと私も思います。
      おっしゃる通り、いかに長期で地主と契約できるか、またいかに早く投資を回収するかというのが重要だと思います。

  3. Vaper より:

    返信ありがとうございます。企業の考え方として、「儲かるけどやらない」ということは考えにくく、「儲からないからやらない」、「儲かる仕組みを作る」が企業のスタンスだと思います。1年かけて投資を回収するより、誰かが投資してくればキャッシュフロー的にもありがたいですからね。ただ、事業者によると思うのですが、相場よりも高い賃料を地主に提示し、楽観的な売上予測だった場合、適正価格から離れたギャップは投資家が負うことになります。きつい言い方ですが、投資/ギャンブルですらなく詐欺に近いなあと。私がアクセスしたところはそんなところでした。今は自分の足で歩いて地主を見つけるしかないと思ってます。

    • 有閑ムッシュ より:

      コメントありがとうございます!
      私も良くないパーキング業者の話はちらほら耳にしたことがあります。
      自ら地主さんを見つけてパーキングをやられているとは素晴らしい!
      それに越したことはないですね。

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