コインパーキングの土地探しで駅前は絶対ダメな理由

コインパーキング投資をしようと土地探しをするとき、どのような土地を探しますか?

やはり需要の多そうな賑やかな場所を考えますよね。でも失敗したくなければ駅前や繁華街など賑やかな場所はやめておいた方がいいです。

コインパーキング土地探しの裏技
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コインパーキング投資に駅前繁華街が向かない理由

コインパーキング投資をするにあたって、当然たくさんの車がとめてくれるような需要の多そうな場所がいいと考えるでしょうから、普通の人はそんな場所として駅前や繁華街などの人も車も多い場所がいいと考えがちです。

しかしこのような場所を安易に選ぶと失敗します。なぜなのでしょうか?

コインパーキング運営のために土地を借りようとしたとき、駅前などの土地は当然賃料も高くなります。これはちょっと考えれば気がつくデメリットだと思います。

賃料が高くても、いい場所ならそれに見合う売り上げが上がるんじゃないの?と思うかもしれませんが、仮に賃料に見合う売り上げが上がる現場になったとしてもリスクはそれだけではありません。

いい場所だと地主がそこをそのままにしておかない可能性が高いからです。いい場所を運良く借りられたとしても、通常コインパーキングの運営などは3年とか短期の定期借地契約になると思います。

地主さんがたまたま土地が空いたからと貸してくれたとしても、いい場所ならそのほかの活用方法を今後考えていて、それまでの間の一時的なものと考えている可能性が高いです。ビルを建てたりマンションを建てたり・・・。

3年とかの短期契約では高利回りでもさすがにその間に回収できるかギリギリくらいですし、回収しただけで終わったのなら何のために運営したのかわかりません。しかも契約期間途中でも貸主側から数ヶ月前の告知で立ち退きを要求される可能性もあります。

こういったリスクが、いい場所であればあるほど高くなるでしょう。

土地を購入する場合でもコインパーキング用途では微妙

では駅前などのいい場所を借りるのではなく買ったらどうでしょうか?

これは先ほどの地主の立場に自分がなるわけで、コインパーキングをわざわざやる意味が薄いです。そんないい場所を買える・買うくらいであればそれこそビルやマンションを建てるなどより有効で割に合う活用方法を考えてこそでしょう。

わざわざコインパーキングだけをするためだけにそんないい土地を買う理由が薄いです。よほど割安に買えるとか建物は建てられないような土地が見つかったならまだいいですけどね。

先ほどの地主さんの例のように、ビルなどを建てるまでにしばらく間が空くからその一時期だけコインパーキングをやるというのはあると思います。

土地を遊ばせていてもしょうがないですからビルが建つ前から少しでも土地代の回収を始めるということです。いずれにせよ他の目的のために土地を先に押さえて一時的にコインパーキングで運営するという話になるので、「コインパーキング運営をするため」という本稿の趣旨からは外れます。

コインパーキング用の土地探しをするにあたって、借りるにせよ買うにせよ、駅前などの繁華街はリスクがあるとなると、ではどのような土地がいいのでしょうか?

コインパーキングやるなら住宅街

それはズバリ住宅街です。

住宅街だとクルマも人も多いようには見えなくて、そんなところでコインパーキングをやって大丈夫かと思うかもしれませんが、住宅街でも充分需要があるところはあるのです。

では住宅街ではどのような需要があって、どのような場所ならいいのでしょうか?

住宅街におけるコインパーキングの需要は、一般客というよりはむしろ主に営業車にあります。

どういうことかというと、各住宅へ訪問する必要があるような営業車ですね。いろいろあると思いますが、保険・銀行・証券会社などの金融系の営業だったりリフォーム、ガス、電気その他などの業務車両だったり。

ほか、あとはもちろん宅配業者の配達車両ですね。私はいつもコインパーキングをオープンすると、そのあたりが配達エリアの宅配業者の営業所に必ず挨拶にいきます。「こんどここにコインパーキングをオープンしたので近くに宅配の際などによろしければご利用ください」と。

近頃はコンプライアンスが重要になっていますので、企業が使う営業車両は路上駐車はせずに、ちゃんとコインパーキングにとめてくれるのです。

住宅街とはいってもポツポツと戸建だけがあるような場所ではなく、マンションやアパートなどの集合住宅が近隣にある場所がいいでしょう。それだけ営業車両や訪問客が来る頻度が高くなります。他にクリニックなどが近くにあると集客施設としてなおいいですね。

住宅街だと土地を借りるにしても買うにしても、当然駅前繁華街よりも安いですし、一度貸してくれるとなったら、地主さんがすぐに他の活用法に土地を使うからと追い出される可能性も駅前よりは低いです。

とはいえ「ない」とは言えません。特に相続が発生するとそのタイミングで立ち退かされる可能性があるので、失礼ながら地主さんの年齢などは気にするようにはしています。若くてやる気があると「やっぱアパートを建てよう」とか思うかもしれないし、かといってお歳だと相続発生が心配だし、なのでそこそこの年齢で元気だけどあまりやる気のない地主さんがいいですねw

このような基準や目線でコインパーキング用の土地探しをしてみてください。


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