銀行融資でコインパーキング投資はできるか2

前回からの続きです。2件の新規コインパーキング案件を進めようとしたところ、いままで融資をお願いしていた日本政策金融公庫から一旦決算をまたぐまでは融資お休みの連絡をいただき、それではということで都銀に融資を申し込んだという話です。

都銀担当者の言った通り、後日信用保証協会の担当者から連絡が入って面談に来るように言われました。またサラリーマン勤めの方の会社で半休を取って行きました。

大体聞かれることは同じで、これまで公庫や都銀で融資申し込みの時に聞かれたようなことを聞かれました。あとは開業時以降の通帳の内容をみて気になるところについて逐一聞かれたかな。特にやましいことも無いのでいちいち答えました。

今回の新規二案件のうち、 一現場についてはもう早々にオープン可能ということだったので融資が間に合わなかったためひとまず自己資金で払っていました。でもこの分の資金も融資申し込み金額の中には含めてあります。ただ融資実行より前に業者に自己資金で支払ってしまうので設備資金としての融資申し込みはできないため、運転資金として申し込みました。

さて、その最初の一現場目のコインパーキング事業者との契約書はもちろん既にあったので都銀にも信用保証協会にも提出したのですが二現場目の契約書がまだ事業者から届きません。保証協会担当者からは「なるべく早く、届いたら送ってくださいね」と言われました。

保証協会付き融資を初めて使う場合、審査に時間がかかるので融資申し込みから実行までは1か月ちょっとかかると言われていました。このためコインパーキング事業者にも二現場目の話を進めるのはそんなに急がなくてもいいですよと伝えてはありましたが、それにしても契約書が来るのが遅すぎます。

コインパーキング事業者に状況を確認してみました。

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問題発生!

コインパーキング事業者の担当者に連絡してみたら、なにやら口調が暗く何か言いづらそうな雰囲気でした。今回はこんなのばっかりです。。。聞くと、二現場目の地主さんがその土地をコインパーキングとして使用できるよう地目変更をしようとしているらしいのですが色々と問題があって進まず、完了の目途が立っていないとのことでした。

さて困った。今更そんなこと言われてもその現場の案件で都銀・信用保証協会に融資申し込みをしてしまっています。ここへきて「二現場目は実施できなくなったので、(一現場目相当額の)運転資金だけの融資に変更してください」というのも言えなくはないのかもしれませんが与える心証が悪くなりそうです。

せっかく都銀との融資取引実績を作ろうとしているのですから心証を害するようなことは避けたいところ。そこで無理は承知でコインパーキング事業者に、その二現場目はもう案件を進めるのは無理そうなので、その二現場目と同等の金額の別案件を急ぎ紹介してもらえないかお願いしました。同等金額の別案件との差替えであれば今進めている融資の手続きへの影響も少ないだろうと考えたのです。

同時に、隠しておくのも良くないのでこの段階で即、都銀担当者に連絡し二現場目の話がお流れになりそうなこと、代わりに同等金額の案件に差し替えをさせてもらえないかということ、を恐る恐る伝えてお願いしました。

都銀担当者の反応は恐れていたほど悪くなく、同等金額なら大丈夫だと思うとのことでした。あーよかった。翌日、コインパーキング事業者が差替え用の新規案件を紹介してくれました。しかし当初予定していた二現場目は若干規模が大きめな案件だったため、一件では同等金額にならず、二件合わせて同等金額となる案件の紹介でした。すなわち、新・二現場目と三現場目の紹介でした。

どちらも軽く計算してみました。旧・二現場目ほどよくはありませんでしたが、まあまあ回る収支予測になりました。今回は都銀との融資取引実績作りというもう一つの目的があるのであまり好き嫌いも言っていられません。そこそこ回る案件なので良しとすることにし、早速差替え用の必要書類を準備して都銀と保証協会に提出しました。

幸いどちらも問題になることなく、差替え案件で融資申し込みの手続きを進めてもらえることになりました。いやー、冷や汗ものでした。

なお後日談ですが、この旧・二現場目はその後地目変更が完了し、案件として復活しました。しかし私は今回の件で一気に三現場増やしたばかりなのでさすがにやるわけにもいかず、投資家仲間にその案件を紹介しようと思いましたがタッチの差で他の投資家に取られてしまったようです。コインパーキング事業者も地主さんとの関係であまり長く案件をグリップしっぱなしにもできないのでしょうがないですね。

案件の差替えもできて、信用保証協会から保証の決定の連絡がありました。ほどなく都銀担当者からも保証が決定したので審査通過との連絡がありました。また都銀支店に赴き、支店長と挨拶して金消契約締結完了。保証協会付きとはいえ、土地無しコインパーキング投資で都銀から融資をしてもらうことができました!あとは毎月毎月キチンと返済して、信用を築いていくだけです。

今回は日本政策金融公庫からの融資見送りに始まって、融資申し込み中に対象案件が流れるなど波乱が多かったですが、結果なんとかなってよかったです。図らずも一気に三現場オープンさせることになりましたが。。。

なによりの収穫は保証協会付きとはいえ都銀と融資取引を始められたことです。しかし恐らく、土地無しコインパーキング投資を始めようとした人が最初の 一現場目から都銀で融資を引くのはやはり難しいのではないかと思いました。

私の場合、既に日本政策金融公庫からの融資で土地無しコインパーキングを運営していて多少なりと実績があり説明ができたから土俵に乗れたのではない かなという印象です。また顧問税理士から紹介してもらうといういつもの手も有効だったと思います。

やはりセオリーとしては、一現場目は自己資金もしくはリース → 日本政策金融公庫融資 → 民間金融機関融資にチャレンジ! という流れが無理なくできるのかなと思います(私は一現場目からいきなり公庫融資で行きましたが)。

長くなりましたが、皆様のご参考になれば。


コメント

  1. marquee より:

    はじめまして。ググっていたら、貴ブログを拝見しました。

    コインパーキングに関して、とても参考になります。私は収益不動産を売却したので、その売却益で、コインパーキング事業に参入しようと考え、縁あってコインパーキング運営業者と知り合い、先日1号物件を紹介してもらい、とにもかくにも初めて見ないと何もわからないと思い、OPENさせました。

    また、今月遠隔地になるのですが、紹介いただいた2号物件もOPEN予定です。まだまだこれからなのですが、コインパーキング業者の対応が、有閑ムッシュ様が記事で書かれているような段取りではなく、もうひとつきめ細かくないというか、私に紹介しなくても、紹介してほしがってる人は沢山いるので、という空気を醸し出しているのが、どうも気になっています。

    私は今のところ、常識的な対応をしていますが、直感的に、このままお付き合いを続けていてよいのかなと考えだしています。

    記事と関係ないコメントになりすみません。

    今後も楽しく拝見させていただきますね。

    • 有閑ムッシュ より:

      marquee様
      コメントありがとうございます!
      この高騰市況で収益物件を売り抜き、自己資金を厚くして
      現金向きの動産投資に向かわれるとはかなり上手にされていらっしゃいますね。

      土地なしコインパーキング投資の場合、やはり事業者の立場が強くなりますけど
      それがあからさまな事業者も困ったものですね。
      今後立場を笠に着て投資家側に無茶を言ってくるようなところであれば
      ちょっと考えたほうがいいかもしれませんね(生殺与奪の権を握られていますので)。

      よろしければ今後ともご覧いただければと思います!

      • marquee より:

        ご返信ありがとうございますm(_ _)m確かに、首をつかまれていますので、良いお付き合いになるかどうかは、これから誠実に真摯にこちらは、つとめようと思っていますが、あまりにもなら、考えたいと思います。私は自営業で、今は個人与信が悪いので、やれることを考えたら、コインパーキングに行き着いた感じですが、なかなか収益予想の良い案件は無いな〜と感じています。収益予想の良い案件は直営でやってるような気もします…今後ともよろしくお願いします!

        • 有閑ムッシュ より:

          やはり事業者も商売ですから、収益予想が極めて良い案件は直営でやるでしょう。
          逆に収益予想が良い現場をやらせてくれると言ってきたら「なんで直営でやらないのか?」と
          疑ってかかりたくなります。
          儲かるなら自分でやるはずで、そもそも土地なしコインパーキング投資を
          投資家にやらせてくれる理由は事業者によって様々でしょうけど、
          その理由に納得できるかどうか、というのは投資家側で判断する必要があると思います。

          • marquee より:

            返信ありがとうございますm(_ _)m本当にそうだと思います!まだまだ勉強です!今後ともよろしくお願いします。

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